CAI · Aéroport du Caire
110destinations55pays296vols par jour
- Londres 5 h 35
- Paris 5 h 10
- Francfort 4 h 50
- Dubaï 3 h 50
- Riyad 2 h 55
- New York 11 h 45
Aussi en direct : Rome, Madrid, Amsterdam, Istanbul, Doha, Pékin, Tokyo, Toronto, Los Angeles
Le guide rapideÉdition 2026
Acheter un bien en Égypte
L’Égypte vit
son moment.
Pourquoi l’Égypte, pourquoi maintenant et comment se passe l’achat, en six pages.
10 minutes de lectureÉdition françaiseDonnées 2026
Aussi en anglais, allemand, arabe, espagnol et d’autres langues
Sur votre téléphone ? Lisez-le en ligne sur kamoproperty.com/guides/egypt-quick-guide-fr
01Pourquoi l’Égypte
Au centre du monde.
L’Afrique, l’Asie et l’Europe se rejoignent ici. Le Golfe est à deux heures et demie ou quatre heures de vol, la plupart de l’Europe à quatre ou six heures, avec des vols directs vers plus de 100 villes.
Train à grande vitesse, en projet
Première ligne660 kmAin Sokhna – Marsa Matruh · mise en service visée en juillet 2027
Le Caire – Marsa Matruh2 h–2 h 30jusqu’à 250 km/h · environ 2 000 km sur trois lignes
HRG · Aéroport d’Hurghada
83destinations27pays84vols par jour
- Francfort 5 h 20
- Zurich 5 h 05
- Varsovie 4 h 50
- Manchester 6 h 15
Aussi en direct : Londres Luton, Paris, Vienne, Amsterdam, Bruxelles, Prague, Milan, Riyad, Koweït
Données de lignes AeroCorner, octobre 2026. Les programmes changent selon la saison.
2025 : records historiques dans les deux aéroports.Le Caire a accueilli près du double de son pic de 2010. Et 2026 repart en avance : Le Caire +9 % en août, les aéroports égyptiens +7 % de janvier à avril.
Chiffres annuels de passagers selon la liste Wikipédia des aéroports les plus fréquentés d’Afrique ; Le Caire 2025 selon l’exploitant. Les points en pointillés de 2026 supposent que chaque aéroport garde son rythme de 2026 à ce jour ; ce ne sont pas des prévisions.
02Où acheter, et comment
Trois marchés. Trois façons d’acheter.
Les acheteurs étrangers peuvent être pleinement propriétaires sur le littoral continental de la mer Rouge, sur la Côte Nord et dans les principaux marchés du Caire.
1 560 Md EGPVendus par les 20 premiers promoteurs égyptiens en 2025, environ 29 Md $The Board Consulting, via Arab Finance · $ à 54 EGP
~10 % par anHausse des prix sur le littoral haut de gamme, mer Rouge (est.)2025 · JLL · données du marché régional
+16 %Ventes haut de gamme à New Cairo, sur un anQ2 2025 · JLL
Aéroports CAI Le Caire International · SPX Sphinx International, ouest du Caire · HBE Borg El Arab, Alexandrie · DBB El Alamein · HRG Hurghada · RMF Marsa Alam · aéroport de Ras El Hekma en projet
Grand Caire
Résidences principales et locations longue durée. Locataires toute l’année.
- Ouest
- Sheikh Zayed · New Zayed · 6th of October · New Giza
- Est
- New Cairo (Fifth Settlement) · Nouvelle Capitale · Madinaty · Mostakbal City · Shorouk
Côte Nord
La côte estivale de la Méditerranée, où s’élèvent les méga-projets du Golfe.
- À l’ouest d’Alexandrie
- El Alamein et New Alamein · Sidi Abdel Rahman · Ghazala Bay · Dabaa · Fouka · Ras El Hekma · Sidi Heneish · Marsa Matruh
Mer Rouge
Soleil toute l’année, vols internationaux et location saisonnière.
- Nord
- Ain Sokhna · Galala · El Gouna · Hurghada
- Sud
- Sahl Hasheesh · Makadi Bay · Soma Bay · Port Ghalib
Le plus courant
Sur plan
Auprès du promoteur, avec un long plan de paiement.
Emménager plus tôt
Revente achevée
Voyez le vrai logement. Louez dès le premier jour.
Le meilleur des deux
Revente avec plan
Payez le vendeur, reprenez le plan du promoteur.
Posez-nous la question pendant l’appel : quel secteur et quelle façon d’acheter conviennent à votre budget. Acheter un logement peut aussi ouvrir une voie vers la résidence ; les règles changent, nous confirmons donc la voie actuelle pendant l’appel.Réserver un appel
03Pourquoi l’Égypte
Record après record.
Le record touristique de l’Égypte a tenu 13 ans. Depuis 2023, il est battu chaque année, et 2026 est en passe de le battre encore.
Record 2010 : Banque centrale d’Égypte. 2022 : CAPMAS. 2023–2025 : ministère du Tourisme et des Antiquités ; State Information Service. Prévision 2026 : ministre du Tourisme (Ahram Online, octobre 2026).
Doux tout l’hiver, du soleil chaque jour. C’est pourquoi les visiteurs, et les locataires, viennent toute l’année.
Moyennes mensuelles de long terme du CRU (Université d’East Anglia), du Met Office et de l’Institut météorologique des Pays-Bas, via Weather2Travel.
Température de la mer, chaque mois22 °C+22 °C ou plus, toute l’année · Weather2Travel
Soleil, chaque jour de l’année9 h+jusqu’à 13 heures en juillet · Weather2Travel
Visiteurs, janvier–août 202612,7 Men hausse d’environ 4 % · Conseil des ministres égyptien
Recettes touristiques attendues en 202620 Md $+contre 16,7 Md $ sur l’exercice 2024/25 · ministre du Tourisme
04Pourquoi maintenant
L’argent du Golfe construit la côte égyptienne.
Les fonds souverains du Golfe ne se contentent plus d’observer l’Égypte : ils la construisent. Deux accords à eux seuls valent près de 65 milliards de dollars.
Ras El Hekma : accord Émirats–Égypte, février 2024. Alam Al Roum : Conseil des ministres égyptien ; lancement des travaux en août 2026 (Daily News Egypt).
Banque centrale d’Égypte (transferts : 29,6 Md $ en 2024 et 41,5 Md $ en 2025, février 2026) ; State Information Service et ministère du Tourisme (15,7 M en 2024, ~19 M en 2025) ; chiffres des aéroports comme en page 01 (Le Caire : IDSC).
Investissement direct étranger, 202446,6 Md $porté par Ras El Hekma · CNUCED
Prévision de croissance, 20264,6 %relevée en juillet · FMI
Pourquoi il est encore tôt
- Records de visiteurs, d’aéroports et d’investissement étranger
- De nouvelles villes côtières bâties avec de l’argent souverain
- Une monnaie qui rend l’entrée moins chère pour les acheteurs étrangers
- Des plans promoteurs qui permettent d’acheter avant la livraison
Posez-nous la question pendant l’appel : quels projets sont les plus proches de là où va cet argent.Réserver un appel
05L’argent, le loyer, la sortie
0 % d’intérêt. Sans banque. Sans étude de solvabilité.
En Égypte, ce sont les promoteurs qui financent l’achat. C’est l’un des plus grands atouts de ce marché, et la plupart des acheteurs internationaux n’ont jamais rien vu de tel.
Un logement à 12 M EGP (222 200 $) avec ce plan, en dollars
Prix du logement222 200 $12 M EGP
Apport22 200 $10 %
Chaque trimestre6 250 $32 échéances, 0 % d’intérêt affiché
Soit environ2 080 $par mois
Exemple à 54 EGP pour un dollar. Les échéances sont fixées en EGP : si la livre baisse, chacune vous coûte moins de dollars. Ce n’est pas une offre.
Ensuite, laissez le loyer aider : les logements de la mer Rouge ont affiché des rendements locatifs bruts de 8–12 % (2025, JLL · données du marché régional). Comme l’essentiel du plan reste à payer à la livraison, le loyer peut couvrir une bonne part des échéances de chaque année.
Location saisonnièreCourts séjours via un gestionnaire local. Toute l’année sur la mer Rouge, l’été sur la Côte Nord.
Location longue duréeBaux annuels, revenus plus stables. Surtout dans le Grand Caire.
Vendre avant la livraisonCédez votre contrat, avec l’accord du promoteur.
Vendre après la livraisonUn logement achevé et loué se vend plus facilement.
Bien choisirLes surfaces demandées et les projets achevés se revendent le plus vite.
Posez-nous la question pendant l’appel : le prix comptant face au prix avec plan, votre calendrier de paiement dans votre devise et des loyers réalistes pour votre sélection.Réserver un appel
06Les côtes
Deux mers, deux façons de vivre.
Depuis combien de temps chaque marché se construit
Établi
Côte Nord
Éprouvé : de grands noms, une revente active et un été très animé. SouthMed à lui seul a vendu 520 Md EGP, environ 9,6 Md $.
- Idéal pour
- Une maison d’été à forte demande saisonnière
- 2 chambres dès
- ~226 000 $ au total, avec un plan sur 8 ans
- Fin des années 1980Marina El AlameinConstruit par l’ÉtatStation publique, après les premiers complexes du Sahel
- 2007Marassi
Emaar Misr lance sa station à Sidi Abdel Rahman - 2014Almaza Bay
Travco ouvre Sidi Heneish avec son village de vacances - 2018New Alamein CityConstruit par l’ÉtatLa ville de l’État ouverte toute l’année : tours en bord de mer, une marina et des universités
- 2021Silversands
La résidence lagunaire d’Ora Developers - 2024Ras El Hekma
Ville nouvelle de 35 Md $ avec ADQ d’Abou Dabi ; quartiers signés Modon et Palm Hills - 2024SouthMed
La méga-ville de TMG ; plus de 60 Md EGP (environ 1,1 Md $) réservés en 12 heures, selon la presse - 2025Wadi YemmModon lance le premier des 17 quartiers de Ras El Hekma
- 2025Alam Al Roum
Qatari DiarLa ville de Qatari Diar à 29,7 Md $ - Juin 2026Nobu North Coast
Hôtel et résidences à Ogami, de SODIC - Juil. 2026Nammos Ras El Hekma
Modon amène en Égypte la station, le village et les résidences Nammos
Établi depuis 1990
Mer Rouge Nord
Éprouvé : une vraie ville, vivante toute l’année.
- Idéal pour
- Vivre toute l’année et louer
- 2 chambres dès
- ~202 000 $ au total, avec un plan sur 8 ans
- 1990El Gouna
Orascom fonde une ville balnéaire complète au nord d’Hurghada
Phase précoce
Mer Rouge Sud
Plus jeune : les grands noms arrivent maintenant, les acheteurs entrent donc plus tôt.
- Idéal pour
- Le soleil toute l’année et entrer tôt
- 2 chambres dès
- ~170 000 $ au total, avec un plan sur 8 ans
- 2018Makadi HeightsOrascom Development lance une ville nouvelle à Makadi
- 2023Almaza Bay Ras SomaTravco amène au sud sa marque de la Côte Nord
- 2023–24Résidences de Somabay
La station commence à lancer ses quartiers résidentiels - 2025Marassi Red SeaEmaar Misr amène Marassi à Ras Abu Soma
- 2026Qatari Diar Red SeaQatari DiarAttribution foncière conclue pour un site de 29 millions de m² entre Makadi Bay et Soma Bay
- Aujourd’huiShams Soma
MARAKEZ arrive sur la mer Rouge, au sein de Somabay
Prix des 2 chambres : total le plus bas sur un plan promoteur de 8 ans, octobre 2026 (données KÂMO, portails immobiliers), à 54 EGP pour un dollar ; le comptant est en général moins cher. Ventes de SouthMed : Daily News Egypt, août 2026.
07Votre prochaine étape
Parlez aux personnes derrière KÂMO.
Un appel gratuit et confidentiel de 20 minutes, par téléphone ou en visio, sans engagement. Nous conseillons les acheteurs internationaux et les Égyptiens de l’étranger, et nous sommes de votre côté de la table.
Chacun de nous a fait un choix comme celui que vous envisagez. Nous conseillons par expérience, pas avec une brochure.
Nous avons vécu et travaillé àCharlotte, NCNew YorkWashington, DCAllemagneEspagneMexiqueDubaïLe CaireMer Rouge
Le regard de l’étrangerDes carrières aux États-Unis, en Allemagne, à Dubaï et au Caire ; des foyers en Espagne, au Mexique et sur la mer Rouge. Nous conseillons des acheteurs qui font le même choix.
Quatre languesAnglais, arabe, allemand et espagnol, dans l’équipe.
Sur le terrainAu Caire, sur la mer Rouge et entre Dubaï et la Côte Nord.
De votre côtéSur plan : le promoteur nous rémunère. Revente : généralement 2 % d’honoraires acheteur, convenus par écrit.
- 1Votre projet
Objectif, budget, devise et calendrier.
- 2Ce qui vous convient
Le marché et la façon d’acheter qui vous correspondent.
- 3Vos chiffres
Coût total, plan et loyer probable, dans votre devise.
- 4Vos prochaines étapes
Ce qu’il faut vérifier, et dans quel ordre.
Scannez pour réserver votre appel gratuit de 20 minutes
go.kamoproperty.com/2026guide · WhatsApp +20 122 684 7598 · hello@kamoproperty.com
Envie du détail d’abord ? Lisez le guide complet de l’investisseur (en anglais).
Chiffres 2026, issus des sources citées à chaque page. Les exemples de plan et de loyer sont des illustrations, ni des offres ni des rendements promis. Information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Détail : kamoproperty.com/guides/egypt-investor-guide. Photos : Soma Bay vue du ciel et la Nouvelle Capitale, Wikimedia Commons ; pyramides de Gizeh et lagon de la Côte Nord, fournies par KÂMO ; Marassi, Emaar Misr ; Somabay Marina, Aquaman Somabay.
Sources
Banque centrale d’Égypte (tourisme, 2010 ; transferts, février 2026) ; ministère du Tourisme et des Antiquités, y compris via Ahram Online ; State Information Service ; Conseil des ministres égyptien ; CAPMAS ; Information and Decision Support Center (IDSC) ; données de lignes AeroCorner ; exploitants d’aéroports et liste Wikipédia des aéroports les plus fréquentés d’Afrique ; CNUCED ; FMI, mise à jour des Perspectives de l’économie mondiale (juillet 2026) ; The Board Consulting via Arab Finance (ventes des promoteurs, 2025) ; Daily News Egypt ; JLL et données du marché régional (2025) ; Weather2Travel (moyennes climatiques du CRU, du Met Office et du KNMI) ; grilles de prix des promoteurs, portails immobiliers et données KÂMO (prix sur la côte). Dollars américains à 54 EGP pour un dollar. Les chiffres de plan et de loyer sont des illustrations, ni des offres ni des rendements promis. Information générale, et non un conseil juridique, fiscal ou en investissement. Tout le détail se trouve dans le guide de l’investisseur (en anglais). Photos : Soma Bay vue du ciel et la Nouvelle Capitale, Wikimedia Commons ; pyramides de Gizeh et lagon de la Côte Nord, fournies par KÂMO ; Marassi, Emaar Misr ; Somabay Marina, Aquaman Somabay. Données 2026.